Тульский рынок недвижимости отмечает негативную динамику, основной причиной которой стала усиленная отказоустойчивость банков при рассмотрении ипотечных заявок. Об этом сообщил исполнительный директор «Выберу.ру» Ярослав Баджурак, поделившийся инсайдерской информацией.
Снижение количества ипотечных сделок
Тульский рынок ипотеки в первом квартале текущего года отметил снижение объемов выдачи кредитов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Хотя общероссийское падение составило 17%, в области показатель снижения оказался значительно меньше – всего 7%. По данным ЦБ, зимой 2023 года туляки оформили ипотеки более чем на 11 млрд. рублей, а в 2024 – на 10,3 млрд. рублей.
Эксперты определили несколько причин наблюдаемой ситуации:
• Высокие процентные ставки – ставки для покупки вторичного жилья возросли до 17-20%, в то время как еще в прошлом году диапазон составлял около 10-11%. Согласно Центробанку, доля ипотек на вторичное жилье по состоянию на март снизилась до 30%, что в 2 раза меньше, чем год назад.
• Ужесточение кредитных условий – была увеличена сумма первоначального взноса для всех государственных кредитных программ с 15% до 20%, а по льготной 8%-ной ипотеке – до 30%. Это означает, что тулякам придется отныне копить почти в 2 раза больше средств, чтобы получить ипотеку.
• Изменение требований к заемщикам – ЦБ ужесточил требования к банкам, работающим с клиентами, уже имеющими «на руках» кредит. Теперь банковские организации довольно часто отклоняют заявки клиентов, у которых предельная долговая нагрузка (ПДН) превышает 60%, а не 80%, как было ранее. Это затрудняет получение ипотеки для туляков, у которых уже более половины дохода уходит на погашение кредитов.
По словам Ярослава Баджурака, доля одобренных заявок на кредит снизилась с 65% до 60% на первичное жилье и менее 50% на вторичное.
Рост числа сделок с новостройками
На тульском ипотечном рынке наблюдается положительная динамика: увеличивается количество ипотечных сделок с новостройками благодаря льготным госпрограммам. Это способствует два важных фактора: ипотечные ставки в льготных программах в 2 раза ниже рыночных и активное строительство. По показателям 1-го квартала 2024 года Тула вошла в двадцатку регионов, лидирующих по строительным объемам, оказавшись на 16-м месте.
Объем строительства в регионе за год увеличился на 36%, что значительно выше динамики в столице (6%) и Санкт-Петербурге (снижение на 13%). Это позволяет тулякам делать оптимальный выбор среди множества возводимых объектов, вопреки росту цен за «квадрат» жилья с 92 тыс. рублей в начале 2023 года до 96 тыс. рублей к началу текущего.
В 1-м квартале 2024 года наблюдался значительный рост выдачи ипотечных кредитов по договорам долевого участия (ДДУ) на первичное жилье. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, количество выданных ипотечных кредитов по ДДУ увеличилось на 33%. Особо заметен этот тренд в марте: доля ипотеки по ДДУ на новостройки достигла 54%, в то время как годом ранее составляла 38%.
Этот рост свидетельствует о популярности ипотеки по ДДУ в сегменте новостроек, что согласуется с общим трендом на рынке ипотеки: данные ЦБ РФ показывают, что в марте почти 73% всех ипотечных кредитов были оформлены по государственным программам поддержки.
Интерес к малометражным квартирам и индивидуальному строительству
Согласно аналитической информации «Авито Недвижимость» отмечен рост предложения первичного жилья, площадью менее 25 кв. м по стране, включая Тулу, где оно выросло в 3-6 раз. Это обусловлено стремлением застройщиков не допустить падения спроса при растущих ценах и ужесточении условий жилищного кредитования. Туляки с небольшими доходами вынуждены заключать кредитные договора на малогабаритки, опасаясь, что с наступлением 1 июля решение жилищного вопроса станет проблематичным.
Интерес к ИЖС также растет. Зимой текущего года туляки оформили займов на ИЖС на сумму более 2 млрд. рублей. В марте доля таких ипотек составила 19% от объема выдач в регионе, что сопоставимо с общероссийским уровнем в 20,4%.
Рост онлайн-спроса на льготную ипотеку
В области наблюдается пиковый интерес к льготной ипотеке в удаленном формате с начала года. В апреле индекс востребованности льготных программ составил почти 135%, что в 1,3 раза превышает средний показатель по стране (106%). Спрос на вторичную ипотеку в 2,2 раза ниже спроса на льготные программы.
Региональные данные свидетельствуют о смещении спроса ближе к льготной ипотеке и кредиту на первичное жилье, где ставки почти в 3 раза ниже рыночных. Доля ипотек на вторичное жилье упала до 46% по сравнению с 62% годом ранее.
Таким образом, несмотря на сложности, связанные с высокими ставками и ужесточением условий, рынок ипотеки в Тульской области продолжает развиваться. Особенно заметен рост интереса к новостройкам и индивидуальному жилищному строительству, что поддерживает активное строительство и реализацию льготных ипотечных программ в регионе.
Аналитика и перспективы рынка недвижимости в Тульской области
Ситуация на тульском рынке ипотеки отражает более широкие тенденции, характерные для всей России, но имеет и свои уникальные особенности. Увеличение процентных ставок и ужесточение условий кредитования ставят перед заемщиками серьезные препятствия. Это вызывает опасения, что доступность жилья будет снижаться, особенно для категорий населения с низкими и средними доходами.
Высокие ставки на вторичное жилье и увеличение первоначальных взносов могут продолжать оказывать давление на рынок. Туляки, не имея достаточных сбережений, будут сталкиваться с трудностями при попытках приобрести жилье. Это может привести к тому, что спрос будет еще больше смещаться в сторону новостроек и малометражных квартир, которые, хоть и являются доступнее, не всегда удовлетворяют потребности семей.